|
Johan Johansson har reagerat på artikeln om tredimensionell fastighetsbildning i förra Arkitekten.
Efter att ha läst artikeln om tredimensionell fastighetsbildning i Arkitektens januarinummer är det omöjligt att inte reagera på den rörande naivitet som flera av de intervjuade arkitekterna ger uttryck för. Att de "har svårt att se några negativa effekter av den nya lagen", eller önskar sig "estetiska krav" och "rätt arkitekter", säger mer om de intervjuade personerna än om lagförslagets brister och förtjänster.
Arkitekter tenderar att betrakta städer som bygge och skulptural form, snarare än som koncentrationer av sociala och ekonomiska flöden och politiska ambitioner, och därigenom reducerar de städerna till arkitektur. Följaktligen har många arkitekter svårt att förstå att fastighetsbildning inte i första hand är ett verktyg för att skapa "spännande" byggnader, utan ett verktyg som gör det möjligt att reglera ansvarsfrågor, att skilja mellan vad som är ditt, vad som är mitt och vad som är gemensamt.
Fysisk planering handlar inte i första hand om byggande utan om markanvändning, och i markanvändningssammanhang är byggnader sekundära. Arkitekters fixering vid byggnader gör att de tenderar att glömma att en fastighet kan användas till annat än att uppföra byggnader på.
Byggnader och fastigheter är olika saker. Fastigheter är till sin natur någonting mer abstrakt, och i praktiken mer permanent, än byggnader. En lagändring som tillåter tredimensionell fastighetsbildning kan därför komma att skapa fler problem än den löser.
Den problematik som brukar anföras som huvudargument för tredimensionell fastighetsbildning, och som enligt förespråkarna kan lösas med hjälp av en lagändring, handlar om beskattningen av s.k. "oäkta" bostadsrättsföreningar, och det problemet är helt och hållet skattetekniskt och inte fastighetsrättsligt. Detta är en viktig skillnad, inte minst när det handlar om att bedöma vilka åtgärder som bör sättas in för att lösa problemet.
Enligt nu gällande svensk lag, i detta fall jordabalkens första och andra kapitel, består en fastighet, "fast egendom", av jord. Byggnader, skog, ledningar, etc. utgör tillbehör till fastigheten. En fastighets gränser är enligt svensk lag vertikala, de sträcker sig teoretiskt till jordens medelpunkt (även om man i praktiken brukar räkna med c:a 60 meter) och upp i rymden.
Riskerna med en lagändring som tillåter tredimensionell fastighetsbildning handlar inte främst om "giriga exploatörer" eller om "fula" påbyggnader, utan om rättssäkerhet och om fastigheternas status i den fysiska planeringen.
En fastighet som får bebyggas har - enligt nu gällande svensk lag - inte i sig några andra begränsningar än den form och storlek den har, och detta är någonting mycket värdefullt. En fastighet kan - åtminstone principiellt - bebyggas med vad som helst, i vilken form som helst, för vilket syfte som helst, den utgör ett tredimensionellt handlingsutrymme för en potentiell aktör/byggherre. En enskild fastighet är en tekniskt och juridiskt självständig enhet, och i dessa avseenden helt oberoende av sina grannfastigheter. Att den möjliga användningen och utformningen sedan i praktiken alltid brukar begränsas av mer eller mindre detaljerade planbestämmelser får inte dölja denna grundläggande egenskap hos fastigheter.
Men denna totala tredimensionella frihet förutsätter tvådimensionella fastighetsgränser (=vertikala), eftersom vi har tyngdkraft. Om byggnader börjar delas in horisontellt i fastigheter så blir fastigheterna genast specifika, eftersom fastigheterna då tvingas in i samma form som ett byggt hus, och hus är med nödvändighet mycket specifika. M.a.o. underkastas då fastigheten husets form istället för tvärtom. Tillfälligheter istället för principer, eller snarare tillfälligheter - i form av hus - som upphöjs till principer. Det är, med en något tillspetsad liknelse, som att skriva om lagtexten för varje enskilt rättsfall.
Samtidigt begränsas den enskilda fastighetens frihet om den sitter ihop med de andra fastigheterna i huset (gemensamma el-, tele-, ventilations- och VA-system, gemensamma hissar och trapphus, gemensam bärande stomme, o.s.v.), det blir i praktiken omöjligt att riva eller ens bygga om en enskild fastighet utan att involvera de andra fastighetsägarna. Någonstans måste allting i den byggda miljön landa på en marknivå, både installationssystemen, de bärande stommarna och de laster som de för ner, och vi som människor, när vi ska röra oss mellan olika fastigheter. Den relativt stora frihet som den nuvarande svenska lagstiftningen ger varje enskild fastighet går till stora delar förlorad i ett system med tredimensionell fastighetsbildning - alternativt leder ett sådant system till att fastigheternas status devalveras, så att de i praktiken blir tillbehör till husen istället för tvärtom. Att detta, om det genomförs, kommer att påverka den fysiska planeringen i våra tätorter på ett genomgipande sätt är uppenbart.
Dagens svenska lagstiftning hindrar inte någon från att rita "myllrande virusaktiga byggnader", tvärtom innebär de vertikala fastighetsgränserna just att en sådan arkitektonisk frihet är möjlig inom den enskilda fastighetens gränser. Däremot är det inte möjligt att hur som helst ta andra byggnaders stomme och installationssystem i anspråk, eller att inteckna en byggrätt "tjugo meter ovanför en gata", men personligen ser jag inte detta som ett problem utan som en bra nivå på rättssäkerheten. Det är ganska lätt att räkna ut vilka som i längden har något att vinna på att det blir möjligt att tillskapa byggrätter ovanför gator och parker.
Men naturligtvis är en lagstiftning som medger tredimensionell fastighetsbildning fullt möjlig. Frågan är vilka problem den är avsedd att lösa, och vilka problem den kan lösa. Och, inte minst, vilka nya problem den kan komma att skapa. Tredimensionell frihet och funktionsblandning har i sig ingenting med tredimensionell fastighetsbildning att göra.
Och frågan om beskattning av oäkta bostadsrättsföreningar, vilket är det som brukar anföras som argument för tredimensionell fastighetsbildning, har i sig ingenting med fastighetsbildning att göra. Med en kort och förenklad beskrivning är en "äkta" bostadsrättsförening en förening där minst 60 procent av fastighetens taxeringsvärde avser bostadsrätter som nyttjas för boende av medlemmarna. Sådana föreningar schablonbeskattas. En förening där medlemmarnas bostadsrätter svarar för mindre än 60 procent av taxeringsvärdet räknas som "oäkta", och beskattas som ett aktiebolag, vilket kan få kännbara konsekvenser för föreningens ekonomi.
Dessa beskattningsregler har lett till flera ombyggnader av centralt belägna affärs- och kontorslokaler i Stockholm till lägenheter eller överdrivet generösa soprum och cykelförråd under de senaste åren, någonting som dessutom har påskyndats av utförsäljningen av hyresrätter.
Det som modernismens planerare misslyckades med på 60- och 70-talen - att funktionszonera Stockholms innerstad - är skattereglerna på god väg att åstadkomma. På sikt kan stora delar av innerstaden komma att omvandlas till renodlade bostadsområden, utan störande genomfartstrafik eller främlingar - ungefär som Lärkstaden eller kvarteren runt Lützengatan fungerar idag.
Beskattningsreglerna har även betydelse för nybyggandet. De byggherrar som bygger bostadsrätter försöker normalt undvika att placera in någonting som skulle kunna fungera som butiks- eller kontorslokal i ett bostadsrättshus, om inte stadsbyggnadskontor och kommun uttryckligen kräver detta.
Det är naturligtvis upplagt för oförutsedda bieffekter när beskattningen av fastigheter enbart baseras på taxeringsvärden, eftersom både taxeringsvärden och beräkningsmodeller förändras hela tiden. Ekonomiska värden och modeller är betydligt flyktigare än fast egendom. Om regeln istället var att minst 60 procent (eller någon annan procentsats) av den uthyrningsbara ytan ovan jord inom en fastighet skulle nyttjas för boende så skulle det vara betydligt enklare både för bostadsrättsföreningar och skattemyndigheter att arbeta långsiktigt. Taxeringsvärdet är lättare att förändra, och framför allt svårare att förutsäga, än fördelningen mellan olika verksamheter på givna ytor i ett givet hus.
Problemet med beskattningen av "oäkta" bostadsrättsföreningar är i grunden skattetekniskt, inte fastighetsrättsligt. Den enklaste och rimligaste åtgärden vore en översyn av beskattningsreglerna. Vilka problem den föreslagna lagen om tredimensionell fastighetsbildning ska lösa, vilka problem den kan lösa, och vilka problem den kan komma att skapa, är fortfarande oklart.
Johan Johansson, Arkitekt MSA
P.S. Den som vill fördjupa sig i gällande lagstiftning och skatteregler i Sverige rekommenderas att besöka Rättsnätets hemsida: http://www.notisum.se/
|