Ljus framtid för Sorgenfri

I det gamla industriområdet Norra Sorgenfri i Malmö pågår sedan fem år tillbaka en av Sveriges mest spännande stadsbyggnads­processer. Små fastigheter och en utbyggnad som får ta tid ska ge variation. "I projektet delar vi grundsynen att planering är något annat än att skapa den där perfekta staden", säger den ansvarige arkitekten Gunilla Kronvall.

Den skalpellskarpe stadsbyggaren som med utopisk självklarhet lägger ut en stad med folkets bästa för ögonen är fortfarande en idealiserad karaktär i västeuropeiskt stadsbyggande. Det kan vara den geniale stadsarkitekten eller den omtalade inresta demonarkitekten. När man talar om stadsbyggandets kris är det inte sällan den här karaktären som man ropar efter.

Den har inget att hämta i Norra Sorgenfri i Malmö.

När man frågar den planeringsansvariga arkitekten Gunilla Kronvall vad hon har gjort under de fem år som stadsbygnadsprojektet i industriområdet Norra Sorgenfri har pågått kan man sammanfatta svaret med: pratat och lyssnat, förhandlat och hållit i handen.

- Planen är bara ett ramverk att placera in dialoger, samverkan och idéer i, säger Gunilla Kronvall.

Planprogram för Norra Sorgenfri är nu ute på remiss. Det beskriver ett av Sveriges just nu mest spännande stadsbyggnadsprojekt.

Gunilla Kronvall säger att hela projektet bygger på personligt engagemang från dem som håller på med det. Ett uppriktigt engagemang som hon tror att de har lyckats förmedla till projektets olika aktörer, från fastighetsägarna med sina kalkyler till konstnärerna med sina ateljéer.

- I projektet delar vi grundsynen att planering är något annat än att skapa den där perfekta staden, säger Gunilla Kronvall.

Målet är att skapa rörighet, brokighet och lite mindre kontroll än i den mer storskaliga kontrollerbara staden.

På en av Industrigatans fulaste fasader har någon klottrat "Kärlek". På ett plank vid den dystra cykelbanan vid järnvägen har någon annan sprayat "Death" i vitt och rött. Norra Sorgenfri har länge slumrat i vad som ser ut som, och har behandlats som, en periferi, men i själva verket ligger det mitt i staden.

Och vem som helst kan se att området "har potential" som det brukar heta. Här ligger ödetomter stora som fyra fotbollsplaner ett stenkast från stadens centrum, och stora karaktärsfulla industribyggnader från förra seklets första tre decennier. Oslipade diamanter.

Eller som man uttrycker det i en byggnadsantikvarisk utredning från Malmö Kulturmiljö: "Norra Sorgenfri är idag, åtminstone bitvis, ett ganska nergånget område. Stora avrivna ytor, förfallna byggnader och en del 'skumma verksamheter' gör att området inte har någon status. Att Malmös prostitutionsstråk finns i området bidrar också till det dåliga anseendet."

Sextio år tidigare var Sorgenfris "fabriks­område" en livlig och myllrande plats. Här låg läderfabriken, liksom Per Fricks fabriker som tillverkade cigarrlådor, här fanns kvarnstensfabriken, räknemaskinstillverkaren Addo, läkemedelsföretaget Ferrosan. Och den nyligen nedlagda korvskinnsfabriken AB Tripasins. På AB Tripasins dörr har någon nu satt upp en liten lapp med texten "stadsbyggnadsforum Norra Sorgenfri".

Norra Sorgenfri blev lite hett på fastig­hetsmarknaden när det stod klart att Öresundsbron skulle byggas 1995. Många köpte tomter och fastigheter. Men Malmö stad valde att satsa på Västra Hamnen och investeringarna uteblev.

Sedan dess är det många som väntat på ett initiativ från Malmö stad. Och nu har det kommit.

- Eftersom Norra Sorgenfri är så komplicerat, i ägande, och har så många olika verksamheter, så måste staden vara motorn, säger Jan Holmberg på fastighetskontoret.

Den 15 september stänger Malmös stora bussgarage i kvarteret Spårvägen, som ligger i kanten av Norra Sorgenfri. Bussarna flyttar ut till Spillepengen. Marken ägs av Malmö stad och det är här som staden ska visa fastighetsägare, malmöbor och investerare att Norra Sorgenfri är "the next big thing" i Malmö. I det 12.000 kvadratmeter stora bussgaraget planerar man sådant som konstevenemang eller marknader, något ovanligt och unikt som "kan fungera som katalysator för den fortsatta utvecklingen i området".

Det första steget i förändringsprocessen blir att göra många medvetna om att något håller på att hända. Att sätta strålkastarljuset på platsen.

Gunilla Kronvall förklarar vad som gör projektet unikt:

- Vi vill se små fastigheter. I de flesta andra projekt planeras stora fastigheter som byggs av en byggherre, som genom en variation i fasaden försöker skapa en bild av variation. Vi tror att variationen sitter någon annanstans.

- Vi vill ha många aktörer också på fastighetsnivå, så att utvecklandet och förvaltandet blir småskaligt. Det kommer sedan förhoppningsvis att bli något mer än bara en bild av småskalighet när det möter gatan.

Jan Holmberg säger att de har återupptäckt vikten av fastighetsdelning i stadsbyggandet.

Då har de återupptäckt något som varit bortglömt länge. Åtminstone sedan den nya plan- och bygglagen från 1987, och möjligen längre. Det kallades tomtindelning en gång i tiden, nu talar man om fastighetsplaner. För hundra år sedan gjordes alltid tydliga tomtindelningar i städerna, vilket skapade olika stora tomter och ett mer småskaligt ägande. För byggbolag och fastighetsägare har ett stort enskilt ägande varit det mest praktiska i stadsbyggandets stordrifts­fabrik. Det har lett till att detaljplanen blivit det viktigaste planinstrumentet. Men på Norra Sorgenfri vill man göra fastighetsplanen minst lika viktig:

- Med en smart fastighetsplan kan vi låsa fastighetsindelningen så att det blir fastigheter i den storlek vi vill ha, säger Jan Holmberg.

För att få byggherrar och fastighets­ägare att gå med på det har kommunen två strategier. Den ena är att få in många mindre byggherrar och förvaltare, den andra är att låta dem som vill ha större fastighetsinnehav i området äga flera fastigheter men på olika ställen.

Det är, och har varit, ett stort pedagogiskt arbete att sälja in de här tankarna till fastighetsägare och dem som driver verksamheter i området. När projektet drog igång kom fastighetsägare snart upp till Gunilla Kronvall på stadsbyggnadskontoret med ritningar på höga punkthus med parkering i bottenplanen och sa "det här vill vi bygga". De fick svaret att det inte var riktigt vad staden hade tänkt sig.

- Då började de gnälla lite så klart, men nu några år senare sitter de och skissar på kvartersstaden med nedgrävda garage, säger Gunilla Kronvall.

Det är inte bara den möjligen romantiska idén om en levande, blandad stad i ett gammalt nedgånget industriområde som Mamö stad har sålt in, kanske inte ens framför allt det, utan snarare det ekonomiskt fördelaktiga i en plan som den här.

Stadsplanen för Norra Sorgenfri inriktar sig framför allt på den småskaliga ekonomin. Och i viss utsträckning på den kreativa. Man tror på ökad efterfrågan på, och ökat inflytande för, småskaliga verksamheter i framtidens stad. Här skapas en central stadsdel med många mindre lokaler, som man hoppas ska attrahera nya företagare i Malmös östra delar med ökänt höga arbetslöshetssiffror.

I Norra Sorgenfri finns idag en del små verksamheter, som bilverkstäder, dansskolor och tryckerier. Här finns också en hel del konstnärsateljéer, som man är väl medveten om ger området den där pionjärandan som är så viktig i en förändringsprocess som den här.

Men konstnärer, som idag hyr sina ateljéer billigt eftersom det här fortfarande är en ekonomisk periferi, får inga löften. Hyrorna kommer att stiga. Att hålla en konstnärskultur vid liv genom konstgjord andning, som ett kreativt Disneyland, är kommunen inte intresserad av.

- Vi försöker skapa möjligheter i de delar där vi äger mark och fastigheter, sedan hoppas vi att fastighetsägarna också ser ett värde i mångfald, men det är klart att om en fastighetsägare säger "nu vill vi bygga loftlägenheter där ni har ateljéer", så kan vi inte göra något, säger Gunilla Kronvall.

Den ekonomiska kalkylen för Norra Sorgernfri är mer än noggrann. Det ska inte råda något tvivel om att det går att få ekonomi också i en stad som inte är storskalig och industriell.

- Vi har varit noggranna med att det vi föreslår har en ekonomisk realism, det vore meningslöst annars, säger Jan Holmberg.

På ena sidan finns kostnaderna. För sanering av förorenad mark, för rivningar av otjänliga eller obsoleta byggnader och för den ambitiösa upprustningen och skapandet av gator, parker och torg.

Men var finns intäkterna?

- Vi har testat olika grader av exploatering för att väga upp kostnaderna, säger Jan Holmberg.

Resultatet blir att bebyggelsen kommer att röra sig mellan tre och sex våningar med en genomsnittlig exploateringsgrad på 1,5 (andel bo- och verksamhetsyta i husen i relation till områdets totala area inklusive torg, gator och parker). Som jämförelse kan nämnas att en småhusbebyggelse innebär en exploateringsgrad på 0,3 och att exploateringstalet i till exempel Bo01 var 1,1.

- De nya byggrätterna måste vara så attraktiva att de utgör ett ekonomiskt incitament att bygga, säger Jan Holmberg.

Men det är också en fråga om tid, påpekar han. Och det är en annan sak som gör Norra Sorgenfri unikt i svenskt stadsbyggande. Den långa tidsplanen och det fläckvisa genomförandet.

- Vi måste få igång en utveckling direkt, och det får vi i det område som vi själva äger, säger Jan Holmberg.

Sedan kommer processen att vara självgående men ojämn och i vissa fall mycket långsam, menar han.

- Olika fastigheter och tomter har olika mognad, säger Jan Holmberg.

De tomter som idag står obebyggda kommer att "mogna först, medan andra som har fungerande pågående verksamheter kommer att fortsätta som förut". Däremellan kommer andra att utvecklas under tiden.

Eller som det pragmatiskt står i planprogrammet, "för vissa fastigheter kan det vara så att pågående användning fortfarande är den mest lönsamma, den naturliga konsekvensen blir i så fall att förnyelsen av dessa fastigheter får avvakta".

- Tiden får verka, sammanfattar Jan Holmberg.

Men ekonomi är inte bara hårda värden i det här projektet.

Det finns vissa icke förhandlingsbara värden som måste med i de ekonomiska beräkningarna: små fastigheter, offentliga bottenvåningar och viss andel hyresrätt. Och det får ekonomiska konsekvenser, eller som man skriver i planprogrammet, "de ekonomiska konsekvenserna av detta vad gäller byggrättsvärden, merkostnad etc har beaktats vid beräkningen av exploateringstalen, ett villkor för de höga exploateringstalen är således att kärnvärdena genomförs".

Så talar en stadsbyggare med gott självförtroende. Just do it.

- På vissa punkter är vi benhårda, men på andra säger vi istället "överraska oss gärna", säger Gunilla Kronvall.

För att ge ett exempel berättar hon om det glada beskedet att en gymnasieskola med bygginriktning ska flytta in i den gamla korvfabriken Tripasins lokaler från 1930-talet. Att få in en skola på området var något som staden hade kämpat för. Det skapar en helt ny typ av offentlighet. Men det dök snart upp en hake.

Både utbildningsförvaltningen och fastig­hetsutvecklaren ville ha en monofunktionell skola med staket och övervakning.

- Då sa vi genast att vi tycker det är bra att det flyttar hit en skola, men vi kommer inte att acceptera en monofunktion, småskaligheten och brokigheten ska in också i den här fastigheten.

Basta. Så nu blir det en restaurang i byggnaden utifrån, till exempel, och inget högt staket eller övervakning.

Det råder ännu en obotlig optimism i projektet. Perspektivritningarna på framtidens Industrigata, det en gång så sjaviga prostitutionsstråket, ser ut som ett kreativt campus med unga friska och spontant kreativa människor hela tiden på väg till nästa idé. Det ser karaktärsfullt blandat och lagom industriellt ut. Det skulle kunna vara ännu en romantisk bild, ett fåfängt försök att konstruera en gentrifieringsprocess, där det ska "ges plats åt det unika och åt egna initiativ", där det ska skapas "intressanta lokaler". Men bakom de kvällsljusbelysta tegelfasaderna "som ska vara utformade på ett sätt som gör dem intressanta att titta på" finns en stenhård ekonomi och en uppriktig tilltro till en lyssnande stadsbyggare.

Dan Hallemar