- Det finns ett värde i hus som sticker ut. I min bransch talar man om "front page buildings", eller "trophy buildings", en spektakulär byggnad som man som ägare gärna sätter på första sidan av årsredovisningen.
Jan Wejdmark arbetar med fastighetsrådgivning och investering på företaget Newsec som har 500 anställda och kontor i Stockholm, Göteborg, Malmö, Oslo och Helsingfors. Dit vänder sig investerare av olika kategorier.
- God arkitektur kan öka värdet på en fastighet, konstaterar Jan Wejdmark.
Enligt hans definition utmärks god arkitektur av stor generalitet och tål ombyggnader över decennierna. Den bibehåller fastighetens värde. Problemet är att investeringskalkyler bara löper över 5-10 år och hyreskontrakt över 3-5 år. Investerare tänker och beslutar oftast kortsiktigt och svårigheten med god arkitektur är att den positiva effekten ofta visar sig på lång sikt. En byggnads livscykelkostnad är inte investerarnas problem.
Familjeföretag, entreprenörer med personligt ägande, är ofta mer intresserade av arkitektur, enligt Jan Wejdmark. De vill känna stolthet över att äga, förvalta och bevara. Han nämner byggherren Anders Bodins förvaltningsbolag som exempel och ägarfamiljen Nordström bakom Sweco (FFNS). De som har ett långsiktigt perspektiv.
- God design behöver inte vara dyrare än standardlösningar, understryker Jan Wejdmark. Men de största byggbolagen lägger sig på "normalstandard" för att det känns säkrast. De vågar inte ta ut svängarna.
Kista Science Tower är en typisk "front page building". Där ligger hyrorna i de övre våningarna på innerstadsnivå, 3.500-4.000 kronor kvadratmetern och i den lägre delen 2.500-3.000 kr kvadratmetern. I Kista i övrigt finns hyrorna i intervallet 1.000-2.000 kronor per kvadratmeter. De lägre hyrorna finns i 1980-talshus medan de nybyggda, fullt moderna har de högre hyrorna. Man kan alltså ta betalt för den "imageeffekt" det ger att ha kontor i tornet.
- Man kan få betalt för god arkitektur och design om man vågar satsa i attraktiva lägen. Vi ser när vi säljer att vi kan få 5-15 procent högre priser av arkitektoniska skäl. Science Tower är ett exempel, Whites hus på Södermalm ett annat. White fick bättre betalt när de sålde än de skulle ha fått om huset inte haft samma arkitektoniska klass.
5-15 procent högre pris innefattar enbart investerarnas syn på fastigheter som har samma hyresnivå - man tror alltså på en långsiktigt bättre hyresutveckling i ett hus med god arkitektur och kan därmed använda ett lägre direktavkastningskrav i sina kalkyler. Dessutom, påpekar Jan Wejdmark, kan ju en byggnad med bra arkitektur generera en högre hyresnivå då hyresgästerna är villiga att betala högre hyra för lokaler som är yteffektiva, har bättre ljusförhållanden, högre luftkvalitet, attraktiva material etc.
- Det är inte ovanligt att det här kan skilja 10-20 procent i hyresnivå. Så totaleffekten kan vara så hög som 20-40 procent i värde på den färdiga byggnaden om den har arkitektur som sticker ut och samtidigt medger bra lokallösningar jämfört med ett ordinärt nybyggt kontorshus, säger Jan Wejdmark.