Ett debattinlägg från Sveriges Arkitekter på Arkitekturdagen den 24 november 2003.
|
Sveriges Arkitekter anser att den bostadspolitiska debatten behöver breddas och fördjupas. Det förs idag inte någon egentlig debatt om hur dåligt bostadsmarknaden faktiskt fungerar. Den bostadspolitiska debatten har för stunden reducerats till en fråga om hur man bygger många nya hyresrätter väsentligt billigare än idag. Det behövs en mer grundläggande debatt än så och den måste handla om bostadspolitiken i stort. Nu upprätthålls visionen om en generell bostadspolitik, men redskapen för att genomföra den saknas. Vad har vi då för politik? Har vi överhuvudtaget någon? Sveriges Arkitekter vill med detta debattinlägg bidra debatten om hur vi kan skapa en bättre fungerandebostadsmarknad i Sverige. |
Arkitekter har en nyckelroll när det gäller att skapa goda boendemiljöer och funktionella, hållbara, kvalitetspräglade och estetiskt tilltalande bostäder.
När grundstenarna lades för den svenska bostadspolitiken på 30-talet bidrog arkitekterna starkt till formulerandet av visioner och målsättningar för vad som borde utmärka samhällets bostadspolitiska satsningar. Därefter har arkitekterna, under perioder av starkt betonade bostadspolitiska ambitioner och under perioder där sådana saknats, givit sina professionella bidrag till byggandet av goda bostäder. Att arkitekterna nu, när vi åter befinner oss i en bostadspolitisk brytningstid, ger sitt bidrag till den bostadspolitiska debatten är därför både naturligt och ett led i en tradition där arkitekterna känner starkt ansvar för att medverka till ett bostadsbyggande som kan medverka till att trygga den grundlagsfästa rätten för alla medborgare att ha tillgång till en bostad och en god levnadsmiljö.
En bostadspolitik kräver verktyg som kan användas för att söka realisera uppställda mål. Eftersom bostadspolitiken historiskt sett varit en hörnsten i svensk välfärdspolitik har samhället haft tillgång till många olika instrument som har använts på ett oftast genomgripande sätt. Bostadssektorn i Sverige har därför en historia av detaljregleringar, subventioner och omfattande politisk planering. Dessa instrument har skapat god jordmån för olika särintressen, som inom bostadssektorn är rikligt representerade och väl organiserade. Det har i sin tur medfört att den bostadspolitiska agendan i stor utsträckning bestämts av olika intressegrupperingar och mindre av allmänintresset. Det var länge sedan bostadspolitiken utgick från ett generellt konsumentperspektiv.
De bärande elementen i det som kunde beskrivas som en tidigare fungerande samhälleligt förankrad bostadspolitik avvecklades i början i början av 90-talet. På kort tid nedmonterades subventionssystemen samtidigt som en omfördelning av skatteuttaget medförde starkt ökande kostnader för både byggande och boende. Detta gav helt nya förutsättningar för bostadsbyggande i Sverige och bostadsbyggandet i landet upphörde nära nog. Sedan dess har bostadsbyggandet legat på en för Sverige unikt låg nivå. Något förenklat kan sägas att svensk bostadspolitik, av traditionellt snitt, upphörde att finnas till i början av 90-talet. Samtidigt övergick bostadssektorn från att vara nettobidragsmottagare till att bli nettobidragsgivare till statskassan.
Den bostadspolitik som fördes fram t o m början av 90-talet utgick från användning av omfattande generella subventioner och förutsatte samtidigt att de allmännyttiga bostadsföretagens skulle ha en ledande ställning genom tillämpning av bruksvärdeshyror. När de generella subventionerna avskaffades upphörde i stort sett de allmännyttiga bostadsföretagen att bygga.
De generösa subventionerna gjorde det möjligt för alla allmännyttiga företag att bygga. Effekten av detta vet vi idag. Det byggdes mest i de delar av landet där de långsiktiga behoven var minst. Under perioden 1998-2002 fick därför 16.000 lägenheter i flerbostadshus rivas ute i landet. Det motsvarar, med dagens bostadsbyggnadstakt, i det närmaste en årsproduktion av nya bostäder.
Trots att de allmännyttiga bostadsföretagen i början av 90-talet förlorade sin ledande ställning som bostadsbyggare och i huvudsak övergick till att bli förvaltare behölls bruksvärdessystemet med dess hyresreglerande effekt. Detta omöjliggjorde för privata aktörer, främst i tillväxtregionerna, att bygga hyresrätter. En ytterligare viktig aktör för att åstadkomma en fungerande bostadsbyggnadsmarknad, de privata byggmästarna, fick därmed lämna scenen. Med dessa och allmännyttan borta från arenan lämnades fältet fritt för de rikstäckande entreprenadföretagen satsning på bostadsrättsbyggande, en satsning som varit framgångsrik i främst storstadsområdena där efterfrågan möjliggjort uttag av priser långt utöver faktiska byggkostnader.
Bostadsbrist och segregationsproblem kan inte lösas vare sig genom ensidigt byggande av bostadsrätter, som under 90-talet, eller genom ensidigt byggande av hyresrätter, vilket är den utveckling vi nu riskerar att få. När vi i huvudsak bara kan bygga på ett sätt och med en given upplåtelseform samtidigt så konserveras obalansen och stelheten på bostadsmarknaden.
Det ensidiga byggandet av bostadsrätter under 90-talet har skapat intrycket att det är dyrt att bygga bostäder i Sverige, vilket inte är sant. Bostadsbyggnadskostnaderna i Sverige är genomsnittliga eller t o m lägre om man jämför med byggkostnaderna i flertalet europeiska länder. Däremot har obalansen mellan tillgång och efterfrågan möjliggjort ett uttag av priser på framförallt bostadsrätter som drabbar de boende i form av onödigt höga boendekostnader. Prissättningen av bostadsrätter har i sin tur påverkat marknaden för hyresrätter eftersom det inte går att blunda för att hyresrätten har ett betydande ekonomiskt värde på marknaden så fort efterfrågan överstiger tillgång.
Det är alltså inte primärt byggkostnaderna som är skälet till att det byggs för få bostäder idag. Det är snarare det faktum att bygg- och bostadsmarknaden inte tillåts fullt ut fungera som en marknad som är anledning till att det inte byggs en mångfald av bostäder i olika prislägen och med olika upplåtelseformer. En fungerande marknad utmärks av att nya produkter i skilda prisklasser utbjuds samtidigt som begagnade produkter kan omsättas på marknaden. Den svenska bostadsmarknaden har inte några av dessa signum, vilket är anmärkningsvärt med tanke på att vi i Sverige, vid en internationell jämförelse, har flest antalet bostäder per invånare (i det närmaste 0,5 bostad per invånare).
Nu ökar bostadsbristen i stora delar av landet och bostadspolitiken har därmed mer tydligt återkommit som ett politikområde. Från 1998 till 2003 femdubblades antalet kommuner med bostadsbrist, från 20 till 100. I drygt var tredje kommun råder bostadsbrist. Hela 60 % av landets invånare bor dock i dessa kommuner, varför bristsituationen på bostadsmarknaden berör mer än halva befolkningen.
Det är mot denna bakgrund naturligt att det ges politiska löften om ett starkt ökat bostadsbyggande och, framförallt att det ska byggas billigare för att möjliggöra för hushåll med normala inkomster att efterfråga det som byggs. Frågan är dock om inte stora grupper, trots den ihärdiga kampen för ett billigare bostadsbyggande, ändå inte kommer att ha råd att efterfråga det som idag byggs. Den debatten måste föras, även om det är politiskt svårsmält att inse att urholkningen av svensk köpkraft gått så långt att betydande grupper helt enkelt inte har köpkraft nog att efterfråga en god, sund, hållbar och kvalitetspräglad bostad.
Det går förstås att med en rad samverkande åtgärder bygga bostäder billigare. Någonstans går dock en gräns där kraven på momentant förbilligande riskerar att bli styrande över kraven på funktion, långsiktighet, förvaltningseffektivitet och hållbarhet. Det är en farlig utveckling som inte uppmärksammats tillräckligt i bostadsdebatten.
Det finns, vilket visats av Boverket, en rad hinder för ökat bostadsbyggande. Markpriserna i framförallt tillväxtregionerna är för höga. I samma områden har entreprenadpriserna drivits upp. Byggfel höjer kostnaderna. Planbestämmelser och kommunala exploateringskrav är kostnadsdrivande. Höga materialpriser, tillkomna genom monopol och oligopol, prissamverkan och dolda rabattsystem, ökar likaså kostnaderna.
Dessutom har många av byggherrarna direktavkastningskrav som i grunden inte är förenliga med ett bostadsbyggandets villkor. Bostadsrättsbyggarnas avkastningskrav går inte att förena med den, normalt sett, låga avkastning som hyresrättsbyggande ger. För hyresrättsbyggare gäller regler att värdet av fastigheten skall skrivas ned om positiv avkastning inte uppkommer direkt. Bostadsbyggande – och särskilt hyresrättsbyggande – är i sig en långsiktigt säker investering men är inte i grunden en investering som kan ge snabb och hög avkastning på eget insatt kapital.
Det är uppenbart att ett ökat, och ett mer kostnadseffektivt, byggande förutsätter åtgärder inom en rad olika områden. Om man i den politiska debatten menar allvar med att det ska gå att bygga billigare för att få lägre boendekostnader måste också där rymmas en självkritisk granskning av samhällets och offentliga myndigheters ansvar för regelverk och prissättning som ökar kostnaderna för att bygga.
Dessutom måste i debatten inses att bostadsbyggandets villkor i grunden är starkt förknippade med regler för finansiering och ekonomisk styrning. Här finns bostadsbyggandets moment 22 idag. Någon möjlighet till en återgång till ett system med generella subventioner finns inte. Byggherrar måste därmed göra normala affärsmässiga kalkyler och lönsamhetsbedömningar. Eftersom prissättningen av bostadshyror är reglerad omöjliggörs detta till stor del. Mer eller mindre dolda subventioner i form av gratis markupplåtelse eller mångårig befrielse från tomträttsavgäld krävs bl a då för att få igång bostadsbyggandet. Samhället vill i grunden inte och kan endast i begränsad omfattning subventionera, men måste ändå göra det för att få till stånd ett byggande av rimlig omfattning.
Motivet för prisregleringen av hyresrätter har alltid varit att motverka segregering. Istället har den förda politiken grundlagt en segregering av boendet som sannolikt är svåröverträffad. Politiken skapar inlåsningseffekter och förhindrar uppkomsten av naturliga rörelsemönster och flyttkedjor på bostadsmarknaden. Hyresrätter i attraktiva områden omsätts numera i mycket begränsad omfattning öppet på marknaden. Bruksvärdessystemet har överlevt sig självt och är på väg att utmönstras från marknaden.
De hyresförhandlande parternas nyligen träffade överenskommelse att bryta ut nyproduktion ur bruksvärdessystemet innebär också i praktiken införande av dubbla hyressättningssystem och en successiv övergång till marknadshyror. Det i sin tur innebär att resan nu påbörjats i riktning mot ett mer uttalat socialt betingat bostadsbyggande med subventioner eller reglerad hyressättning för de grupper som inte har den köpkraft som en mer marknadsanpassad hyressättning förutsätter.
Vi går alltså i Sverige i riktning mot införande av särskilda regler för socialt motiverat bostadsbyggande. Ett sådant byggande behöver inte bli ett andra klassens byggande utan bör kunna integreras på ett välfungerande sätt i marknadens övriga bostadsbyggande. Flera europeiska länder har visat att det går att skapa en bebyggelse där hyresreglerade hus med boende för köpkraftssvaga grupper kan blandas med bostadsrätter och bostäder med marknadsstyrda hyror.
Segregationsargumentet håller inte för att avvisa tanken på att också i Sverige införa ett system med socialt motiverat bostadsbyggande. Bostadssegregering har dagens politik redan skapat och det är uppenbart att bostadsbyggnadsmarknaden aldrig kan bli den perfekt fungerande marknad som alltid förser alla grupper människor med just den bostad varje grupp har ekonomisk möjlighet att efterfråga. Samhället behöver vara med och styra, men styrningen kan inskränkas till att säkerställa att grupper med begränsad köpkraft kan erbjudas goda bostäder med långsiktiga kvalitéer. Någon annan styrning behöver inte bostadsmarknaden.
Det som utmärkte svensk bostadspolitik efter andra världskriget var satsningen på goda bostäder åt alla. Idag handlar det mer om att försöka åstadkomma lägre kostnader för byggandet än frågan om vad som präglar den goda bostaden och hur sådana ska kunna byggas. Det som utmärker dagens politik är försöket att upprätthålla visionen om bostadsbyggandet som en del av den generella välfärdspolitiken. Eftersom breda grupper emellertid inte har en betalningsförmåga som matchar de hyror dagens bostadsbyggande förutsätter blir det med nödvändighet politiskt fokus att producera billigare. Mycket går att åstadkomma med ett mer industrialiserat byggande men det är uppenbart att frågor om boendets kvalitéer riskerar att hamna i bakgrunden när budskapet om billigare byggande dagligdags trummas ut på marknaden.
Sveriges Arkitekter anser att frågor om boende- och bostadskvalitet, hållbarhet och långsiktighet måste få ett tydligare genomslag i den bostadspolitiska debatten. Frågorna om bostadsförsörjning och bostadsbyggandets villkor är långsiktiga och för viktiga för samhällsutvecklingen för att reduceras till löften och satsningar av färskvarukaraktär. Nu måste långsiktigt stabila spelregler för bostadsbyggandet läggas fast.
Sveriges Arkitekter ifrågasätter också den bostadspolitiska debattens ensidiga kostnadsfokusering. Generellt sett, och i ett Europaperspektiv, är det inte avvikande dyrt att vare sig bygga bostäder eller att bo i Sverige. Det har flera olika nyligen publicerade studier visat. Det som däremot har ägnats mindre intresse är frågan om hushållens disponibla inkomster, som många gånger är för låga för att räcka både till att täcka normala boendekostnader och andra, livsnödvändiga utgifter. Detta är dock inte primärt ett produktionskostnadsproblem utan ett större samhällsproblem med bärighet på beskattning och transfereringar.
Det går förstås att, i många avseenden, bygga billigare. Svagt konkurrenstryck bland entreprenörerna, omoderna produktionsmetoder, undermålig logistik, upptrissade materialpriser och förekomsten av många inköpsled är omständigheter, bl a uppmärksammade av Byggkommissionen, som uppenbart fördyrar byggandet. Härtill kommer ett starkt ökat skatte- och avgiftsuttag samt, åtminstone i områden där bostadsbyggnadsbehoven är störst, höga markpriser. Man kan säga att samhällets behov av uttaxering av bostadssektorn tillsammans med dåligt organiserade byggprocesser i god samverkan bidrar till boendekostnader som skulle, genom en bättre samverkan mellan samhället och byggsektorn, kunna hållas avsevärt lägre.
Den nuvarande bostadspolitiska fixeringen vid förbilligande är riskfylld. Det går inte att ensidigt se till de momentana byggkostnaderna. Kostnaderna att bygga måste relateras till kvalitetsmål och kraven på långsiktig hållbarhet och god förvaltningsekonomi. Det finns också en uppenbar risk att gamla misstag med kategoribyggande med generellt sett lägre kvalitet och låg långsiktig hållbarhet upprepas. Risken förstärks av det faktum att riktade subventioner nu ges till vissa smålägenheter, när det är omtvistat huruvida det är sådant bostadsbyggande vi i första hand har behov av.
Riktade och tillfälliga subventioner stör mer än underlättar. Eftersom ekonomiska möjligheter inte finns, och knappast heller en önskan, att återskapa generella subventioner till bostadsbyggandet är det bättre att helt låta bli att subventionera. Istället bör insatserna inriktas på att skapa en bostadsbyggnadssektor där många olika aktörer och intressenter kan fungera jämsides och åstadkomma ett varierat bostadsbyggande med olika upplåtelseformer. Samhällets insatser gör mest nytta för den enskilde bostadskonsumenten om de koncentreras till att skapa fungerande marknadsmekanismer där det meningsfullt och lönsamt att bygga inom alla segment, från det ”lyxiga” till den enklare och mindre ”förstagångslägenheten”.
Alla sorters bostäder behöver byggas samtidigt, stora som små, dyra som billiga. Det är på sikt den bästa garantin för att skapa en fungerande bostadsmarknad med byteskedjor där människor kan byta boendeform och bostadsstorlek i ett öppet system. Först då utbudet är mer varierat och byteskedjorna fungerar kommer dagens system med liten omsättning av bostäder, iscensatta skenbyten och miljardomsättning av svarta pengar att kunna brytas.
För att skapa en sådan marknad måste samhället ge förutsättningar för olika aktörer att bygga inom de segment och med den inriktning där de har sin kompetens. Mångfalden måste öka i produktionsledet. Hinder som finns för privata byggherrar att bygga hyresrätter i större omfattning måste elimineras. Bruksvärdessystemet, som de facto fungerar som en hyresreglering, måste ändras så att det inte utgör ett faktiskt produktionshinder. Systemet har överlevt sig självt och är idag i mycket ett egenintresse för hyresförhandlande organisationerna. Framtidens bostadspolitik kan inte utgå ifrån dagens bostadsideo-logiska positioneringar och särintressen. Dessa måste vika för behovet att säkerställa en långsiktigt acceptabel bostadsförsörjning. Allmänintresset och konsumentperspektivet måste åter få utgöra utgångspunkten för den bostadspolitik som bör föras i landet.
Det saknas ett konsumentperspektiv inom byggsektorn, vilket förstärks genom det senaste dryga decenniets maktförskjutning från byggherrarna till de stora entreprenörsföretagen. Visserligen har dagens bostadsköpare en större möjlighet att påverka sin lägenhetsutformning, men på ett övergripande plan saknar idag bostadskonsumenterna direkta företrädare för sina intressen i fråga om miljö, kvalitet och kostnader i byggda och anlagda miljöer. Det går inte att bortse ifrån att avsaknaden av konsument- eller brukarinflytande bidrar till att kvalitets- och kostnadsfrågor inom byggsektorn inte hanteras på ett sätt som är legio inom annan producerande verksamhet där producenterna direkt påverkas av och får anpassa sig till konsumentkrav och konsumentpreferenser.
Samhället bör presentera förslag innebärande ett förstärkt konsumentskydd när det gäller offentligt bedrivet, genererat eller finansierat bostadsbyggande. Även konsumentskyddet i samband med bostadsbyggande för omedelbar försäljning bör behandlas i detta sammanhang..
Sveriges Arkitekter anser det angeläget att bostadsbyggandet är varierat och att det byggs inom alla efterfrågesegment. Långsiktigt uppnås de bästa effekterna på bostadsmarknaden om det byggs en blandning av mindre och större bostäder under nyttjande av alla i dag tillgängliga upplåtelseformer, hyresrätt, bostadsrätt, kooperativ hyresrätt och småhus. Även ägarlägenheter bör tillkomma som en kompletterande upplåtelseform. Olika upplåtelseformer bör blandas, även när projekten är små. Lika viktigt är att åstadkomma ett varierat bostadsbestånd som svarar mot bostadskonsumenternas vitt skilda behov och preferenser. Kategoribyggande, tillkommet med utgångspunkt i befintliga eller tillkommande subventions- eller bidragsregler, får inte tillåtas dominera.
Nu subventioneras specifikt smålägenheter. Samtidigt ställs krav på att bygga mycket och billigt, vilket rymmer en inneboende risk för att det byggs hela områden, eller kvarter, eller stora hus med endast sådana lägenheter. Risken är att sådana områden, kvarter eller större hus blir kategoribostäder och får en social stämpel som inte är önskvärd.
Dagens bostadsmarknad är full av inlåsningseffekter. Den rörlighet som är utmärkande för en fungerande bostadsmarknad saknas, vilket främst är uppenbart i tillväxtregionerna. Bostäder som inte är tänkta att ha ett marknadsvärde har fått det ändå. Handeln med hyresrätter har i storstadsregionerna fått gigantiska proportioner och givit upphov till en svart marknad som sannolikt omsätter miljarder. Den som har en attraktiv hyresrätt gör allt för att inte återlämna den även om behovet av bostaden inte längre är vad det en gång varit. Villaägare som avbetalat sina lån saknar incitament att flytta trots att ett annat boende vore att föredra.
Förlorarna på en marknad som inte fungerar återfinns främst bland ungdomar och ekonomiskt svaga grupper i samhället. Det är dessa som drabbas av att bostäder i olika storlekar och prislägen inte successivt omsätts på marknaden. Dagens bostadspolitik, eller snarare brist på bostadspolitik, gynnar den som har ett bra boende, inte den som söker ett bättre boende eller vill förändra sitt boende. Svensk bostadspolitik, som var tänkt att motverka bostadssegregation, har i själva verket medverkat till en förstärkt bostadssegregation.
En förändring av boendebeskattningen och hyressättningens mekanismer är nödvändig för att skapa en rörligare bostadsmarknad där bostäder kan omsättas öppet och där tillgång och efterfrågan kan balansera bättre. Det finns inget skäl till varför inte bostadssektorn skulle kunna få fungera som en fri marknad utan skatte- eller prissättningsmässiga ingrepp som sätter marknadens funktionssätt ur spel i vitala avseenden.
Arkitekter och planerare utgör nyckelgrupper i bostadsplaneringens och bostadsbyggandets processer. Arkitekter och planerare svarar, med sin kompetens, för avgörande insatser i bostadsprojektens tidiga skeden och under den tidsrymd ett bostadsprojekt långsiktiga ekonomi mest låter sig påverkas.
Arkitekter och planerare har traditionellt uppdraget och förtroendet att vara byggherrens sakkunnige. I dialog med denne formuleras projektets programförutsättningar. Här gör arkitekter och planerare värdeskapande insatser som lägger grunden för den fortsatta kedjan av värdeackumulation i våra byggnader.
Successivt försvagade byggherre- och förvaltarroller och främst det senaste decenniets maktförskjutning från förvaltande byggherrar till försäljningsbyggherrar har dock medfört att arkitektens hävdvunna roll som byggherrens förtrogne och sakkunniga rådgivare i många avseenden förändrats. Det är i dag inte ovanligt att arkitekter, främst till följd av att de större entreprenörerna agerar i byggprocessens samtliga led, inte arbetar i direkt interaktion med byggherren. Detta är ett av flera exempel på att dagens byggprocesser inte utgår från ett rationellt utnyttjande av de kunskaper och kompetenser olika aktörer besitter.
En byggprocess utgående från ett helhetsperspektiv och konstruktiv samverkan mellan olika aktörer förutsätter mer ansvarstagande och styrande byggherrar. I detta sammanhang måste de offentliga byggherrarna vara förebildliga. Sådan förebildlighet måste rymma ett ansvar för att nyttja arkitektkompetensen på ett mer kompetent sätt än idag och även ett ansvar för att bygga in arkitektkompetens i den egna byggherreorganisationen.
Plan- och markanvisningsprocessen är idag många gånger långsam och upplevs som segdragen och dyrbar. Den demokratiska förankringen måste alltid få ta tid i planprocessen, men till en del kan en många gånger utdragen process förklaras med att kommunerna avhänt sig planinitiativet och i stället flyttat planutvecklingen och dess kostnader liksom risktagande till byggherrarna. Enbart de stora byggherrarna har ekonomisk möjlighet att klara processen, vilket motverkar behovet av mångfald och ökad konkurrens. De mindre byggherrarna och byggmästarna slås successivt ut, vilket är utvecklingshämmande. Enfald ersätter mångfald. Kommunerna har ett ansvar för att hantera processerna så att fler aktörer kan få utrymme på marknaden. Det är angeläget att få fram många, mindre projekt som öppnar för fler aktörer att både bygga och förvalta.
Stadsarkitekt- och stadsbyggnadskontorens kapacitet måste förstärkas samtidigt som rutiner ses över för att möjliggöra ett större utnyttjande av konsulter för planprocessen i syfte att öka planberedskapen när den visar sig utgöra en hämmande faktor. Bristande resurser på myndighetssidan ger utdragna planerings- och remisstider som både fördröjer och fördyrar nya projekt.
Skiftningarna i bostadspolitiken och perioderna utan tydliga bostadspolitiska mål har försvårat för bostadssektorns byggherrar att utveckla och vidmakthålla en god byggherrekompetens. Problembilden är särskilt tydlig för de allmännyttiga bostadsföretagen, vilka fram till början av 90-talet utgjorde ett nav i det svenska bostadsbyggandet. Paradigmskiftet i svensk bostadspolitik i början av 90-talet förpassade allmännyttan in i en förvaltande roll och en lång period med tynande byggherrekompetens inleddes. När nu de allmännyttiga företagen ges tillfälle att bygga betydligt mer än tidigare, och åtminstone delvis ges förutsättningar att återta en tidigare roll, måste företagen ta ansvar för ett kvalitetspräglat byggande, baserat på ett noggrant programarbete och omsorgsfullt valda upphandlings- och entreprenadförfaranden. Det krävs ett starkt engagemang för att kunna bygga bra och billigt. Man måste också vinnlägga sig om att samarbeta med arkitekter som har god kunskap om bostadsutformning och tar samhällets krav på användbarhet för alla på allvar.
De allmännyttiga bostadsföretagens byggherrekapacitet bör förstärkas och kompletteras med bl a arkitektkompetens, anställd eller anlitad. Varje bolag bör ha en chefsarkitekt med gedigen erfarenhet av bostadsplanering och programarbete liksom bostadsprojektering och upphandling. En sådan befattning bör ses som en central stabsresurs för att leda och utveckla bostadspolicy och utarbeta program.
En grundsten i en framtida bostadspolitik måste vara att de allmännyttiga bostadsföretagen är förebildliga i fråga om byggherrekompetens och säkerställer att man har resurser för och kvalitet i sitt programarbete. Brister när det gäller kvalitetsfrågor och styrning av byggherre- och genomförandeprocesserna finns idag hos de flesta aktörer på marknaden, inklusive de allmännyttiga företagen.
Fel och brister i byggnader kan till inte ringa del förklaras av bristande kunskap hos byggherrarna. Om inte byggherren klart och tydligt kan precisera sina krav och förväntningar på sitt projekt kan entreprenörer och andra leverantörer heller inte veta vad som exakt skall levereras. Risken är uppenbar att oprecisa beställningar leder till att leverantörer får alltför stort inflytande över kvalitetsval, tekniska lösningar och prissättning. Endast en bättre byggherrekompetens kan förhindra att så sker.
Det är också byggherrens ansvar att se till att tidplaner för projekten är sådana att det finns tillräcklig tid såväl för omsorgsfull projektering och planering som fortlöpande besiktningar och egenkontroll. I ett tydligare byggherreansvar är därför realistisk tidplanering för projektarbetet en viktig ingrediens.
Det är svårt att jämföra kostnaderna för olika byggprojekt på grund av den dåliga pristransparensen i byggsektorn. Större entreprenader handlas regelmässigt upp som total- eller utförandeentreprenader av de stora rikstäckande byggbolagen. Dessa utför i regel endast en liten del av arbetet med egen kapicitet. Merparten av arbetet utförs av företag som byggherren själv inte valt. Detsamma gäller byggmaterialen som levereras av företag som byggherren inte kunnat förhandla priser med.
Allt detta är kostnadsdrivande. Med bättre kunskap hos byggherrarna om hur marknaden ser ut och fungerar kan kostnader kapas i varje led, alltifrån idéstadiet till den färdiga byggnaden.
Entreprenadformernas direkt påverkan på kvalitetsfrågorna i bostadsbyggandet har uppmärksammats i alldeles för liten utsträckning. Totalentreprenaden överlåter ofta detaljprojektering och kvalitetsval i alltför hög grad på entreprenören. Få entreprenörer har i dag det byggmästarkunnande som erfordras för att kunna ta detta ansvar utan att tumma på kvalitén. Byggherrens, programmets och arkitektens intentioner går lätt förlorade i en totalentreprenad. Detta bör uppmärksammas mer i allt offentligt genererat och och offentligt stött bostadsbyggande. De allmännyttiga företagen bör i möjligaste mån undvika totalentreprenaden som entreprenadform.
Delad entreprenad med stora krav på program- och projekterings-arbetet tillsammans med aktivt styrande byggherre kan ge bättre förutsättningar för både hög kvalitet och en kontrollerad kostnadsnivå. Exempel visar att kraftigt delade entreprenader, där varje entreprenör svarar för sin del direkt mot byggherren, kan påverka byggkostnaderna högst väsentligt, inte sällan med 15-20 %. Ännu bättre effekt uppnås om delade entreprenader kombineras med förupphandling av byggmaterial. Då kan priser påverkas på ett annat sätt än när bygget faktiskt är i gång.
Byggprocessens uppläggning och den mer akuta kostnadsjakten ger idag ofta inte utrymme för ett seriöst och långsiktigt kostnadsbesparande arkitektarbete. Vare sig allmännyttan eller de kommersiella bostadsbyggarna tar alltid vara på möjligheten att få ett kvalificerat arkitektarbete i sina projekt. Både de allmännyttiga förvaltarbyggherrarnas budgetbyggande och de bostadsrättsbyggande försäljningsbyggherrarnas eskalerade kostnadsjakt har många gånger fel kostnadsfokus. Kortsiktigheten styr på den långsiktiga kvaliténs och ekonomins bekostnad.
Det är genom ett gediget programarbete och en sammanhållen arkitektinsats projektet kan mål- och kostnadsstyras bäst. Tyvärr handlar i dag många processer ofta mer om att beordra fram knapphändiga ritningar än att söka lösningar på frågor om funktion, kvalitet, gestaltning, tillgänglighet, hållbarhet och miljöhänsyn. Arkitektkompetensen utnyttjas inte i processen, vilket i grunden är ett enormt resursslöseri.
Byggkommissionen konstaterar att det är i programskedet och i det tidiga projekteringsskedet det fattas beslut som får en avgörande betydelse både för produktionskostnaden och för byggnadsverkets kvalitet, långsiktiga hållbarhet samt kostnader för drift och förvaltning. Det är i detaljplaneskedet och i tidiga projekteringsskeden möjligheten är störst att påverka projektets avgörande egenskaper.
En byggnads investeringskostnad utgör endast i normalfallet ca 10 procent av en byggnads totala kostnad, räknat över en livslängd på 50 år. En viss prishöjning, motiverad av totalt högre kvalitet och bättre långsiktig hållbarhet, kan m a o påverka 90 procent av byggnadens totalkostnad positivt.
Kommissionen konstaterar att man skulle kunna förvänta sig att större resurser skulle satsas inom byggherreåtagandet i de tidiga skedena i byggprocessen eftersom det är där byggnadens långsiktiga kostnad kan påverkas. Istället, noterar kommissionen, har målsättningen blivit den motsatta. Det sätts av allt kortare tid för projektering i relation till projektens storlek och arkitekter ges inte tillfälle och möjlighet att fullt ut använda sin kompetens. Att det är så får tillskrivas det faktum att ett alltmer passivt och kompetenssvagt byggherreagerande leder till upphandlingsförfaranden och entreprenadformer som motverkar ett effektivt utnyttjande av arkitekters kunskap i byggherre- och utförandeprocessen.
Kompetenskrav bör redovisas och avkrävas dem som deltar i fastighetsutveckling, projektering och byggande inom bostadssektorn. Uppställda kompetenskrav bör kopplas till ansvar och mandat att utverka inflytande i byggprocessen.
Allmänt sett kan jämförelse göras med den licensiering i form av ett ”mäklarkörkort” som införts för personal som är sysselsatta med rådgivning inom finanssektorn. Även motsvarande regelverk för fastighetsmäklare tas med som jämförelse. Utgångspunkten för dessa kompetenssäkrande åtgärder är konsumentskyddet. Kompetenskrav och konsumentskydd samspelar inom andra verksamhetsområden, dock inte inom byggsektorn. Det bör åtgärdas.
Kompetenskrav bör uppställas på aktörerna i byggandet alla led. Även arkitekterna måste höja sin kompetens för att kunna ta det viktiga helhetsansvaret för funktion, hållbarhet och skönhet i dagens alltmer uppdelade och fragmentariska processer.
|